gorlenka (gorlenka) wrote,
gorlenka
gorlenka

Хотите денег? Откажитесь от квартиры!

Оригинал взят у gorlenka в Хотите денег? Откажитесь от квартиры!
Хотите денег? Откажитесь от квартиры!
Хотите денег? Откажитесь от квартиры!
Когда говорят цифры, лишние слова не нужны. Уроки математики от Константина Демчука для будущих инвесторов. Почему россиянам стоит перенять мировую практику и «жить в аренду». Поправка: но это не подразумевает отказа от владения недвижимостью. Интересно?

В юности меня убеждали, что для стабильной и защищенной жизни нужно иметь «тылы» в виде собственного жилья. На его покупку и обустройство следует направить свои силы с самого начала трудовой жизни. Но как показала практика, в своей квартире удается прожить не дольше, чем в арендованной.

Сначала покупается однокомнатная квартира. С появлением детей семья переезжает в двухкомнатную квартиру, а с ростом дохода в трехкомнатную. В активный период своей жизни приходится переезжать по несколько раз, меняя районы, города, а то и страны. Наша жизнь полна перемен. В этих условиях «тылы» приходится таскать за собой, тратя на доплаты, ремонты и мебель уйму денег и времени. Не разумнее ли тем, кто чувствует в себе силы, с самого начала стремиться к финансовой независимости? Как показано на примере это не так уж и дорого, а выгода весьма очевидна.

Идея, предложенная в настоящей статье, подойдет не всем. Универсальных советов не бывает. Но могу заверить, что все написанное испытано жизнью и основано на опыте автора и его знакомых.

Суть идеи состоит в следующем: вместо покупки квартиры для проживания, создать коммерческую недвижимость и ежемесячно получать арендный доход. Полученных денег хватит не только на аренду жилья, но еще и немало останется.

Цифры гораздо убедительнее слов. Поэтому, рассмотрим предложенную стратегию на основе реальной недвижимости и цен 2014 года.

Давайте представим, что страстно хотим купить квартиру в Москве на Шоссе Энтузиастов в «сталинском» доме в районе Измайловского парка. При площади 85 кв. м такая квартира стоит примерно 13 млн руб. Чтобы купить эту недвижимость придется продать имеющееся жилье и/или потратить накопления. Предположим, что в итоге мы собрали 5 млн руб. из тринадцати. Недостающие 8 млн руб. придется взять через «ипотеку на выгодных условиях», например, в Сбербанке. Согласно ипотечному калькулятору на сайте банка, при первоначальном взносе 5 млн руб., ежемесячно, в течение 20 лет необходимо платить 96 590 руб.

Первоначальный взнос: 5 млн руб.

Ипотечный кредит на покупку квартиры: 8 млн руб.

Ежемесячный платеж по кредиту: 96 590 руб.

Итого, потратив 5 млн руб., ежемесячно имеем минус 96 590 руб.

Теперь, альтернативный сценарий. В одном из городов ближайшего Подмосковья за 5 млн руб. покупаем квартиру площадью 66 кв. м на первом этаже жилого дома. Берем потребительский кредит в том же Сбербанке на сумму 1,8 млн руб. Затем, переводим квартиру в нежилой фонд и делаем реконструкцию. Получившееся коммерческое помещение сдаем в аренду за 124 тыс. руб. в месяц.

Потребительский кредит будем погашать в течение трех лет, ежемесячно выплачивая банку 63 728 руб. При этом, как только помещение сдано в аренду, сразу же арендуем квартиру на Шоссе Энтузиастов за 50 тыс. руб. в месяц.

Для сдачи коммерческого помещения в аренду откроем ИП и будем использовать патентную систему налогообложения. Годовой налог составит 11 374,4 руб. (см. Закон Московской области от 2 октября 2013 года №107/2013-ОЗ). Страховые взносы в ПФР и ФФОМС составят 20 727,53 руб. в год. Налог на имущество не платим, так как находимся на упрощенной системе налогообложения.

Общая налоговая нагрузка составит: 11 374,4 + 20 727,53 = 32 101, 93 руб. в год. Это, кстати, всего 2,2% и совершенно законно.

Покупка квартиры для перевода в нежилой фонд: 5 млн руб.

Кредит на перевод квартиры в нежилой фонд и реконструкцию: 1 800 тыс. руб.

Ежемесячный платеж по кредиту: 63 728 руб. (в течение трех лет).

Ежемесячный платеж за аренду квартиры для проживания: 50 тыс. руб.

Налог и отчисления в фонды: 32 101,93 руб. в год или 2 675 руб. в месяц.

Итого, потратив 5 млн руб., первые три года ежемесячно имеем:

124 тыс. — 63 728 — 50 тыс. — 2 675 = плюс 7 597 руб.;

с четвертого года и далее:

124 тыс. — 50 тыс. — 2675 = плюс 71 352 руб. в месяц!

В обоих рассмотренных случаях, потратив 5 млн руб., мы будем жить в полюбившейся квартире. Но, в случае покупки квартиры для проживания, мы имеем минус 96 590 руб. в месяц. А в случае создания коммерческого помещения и аренды квартиры для проживания, мы имеем плюс 71 352 руб. в месяц. Разница между двумя вариантами 167 942 руб. ежемесячно в пользу съемной квартиры, которую действительно арендуют мои знакомые. Что касается нежилого помещения в ближайшем Подмосковье, то оно недавно создано и сдано в аренду.

Деньги, вложенные в нежилое помещение, с момента сдачи его в аренду выросли в два раза:

Примерная цена коммерческого помещения: 124 тыс. х 100 = 12 400 тыс. руб.

Вложенные собственные средства: 5 млн руб.

Потребительский кредит: 1 800 тыс. руб.

Прибыль от потенциальной продажи: 12 400 тыс. — 5 млн — 1 800 тыс. = 5 600 тыс. руб.

Доход на вложенные средства: 5 600 тыс. / 5 млн = 112%

Деньги, вложенные в ипотечную квартиру, в случае резкого скачка цен можно вернуть. Но вряд ли стоит надеяться на прибыль.

При создании коммерческого помещения: покупка квартиры, перевод в нежилой фонд и строительные работы обошлись «дешевле рынка». Весь процесс занял всего несколько месяцев. Нам удается создавать такие помещения уже не первый год. Но как ни странно, другим, в тех же условиях, удается создавать себе только проблемы.

Поэтому важно понять, что для подобных инвестиций нужны знания и опыт. Приобрести их доступно любому нормальному человеку. По крайней мере, это гораздо проще и быстрее двадцатилетней ипотечной кабалы. Создав всего один-два объекта, вы обеспечите себе финансовую независимость. Доход от аренды легко перекроет все ваши текущие ежемесячные затраты!

Но с чего начать тем, кто еще только готовится к покупке своей первой недвижимости?

Во-первых, им можно посоветовать все-таки арендовать квартиру, а разницу между потенциальным ипотечным платежом и ценой аренды — откладывать на будущую инвестицию.

Во-вторых, как только наберется достаточная сумма — купить собственную квартиру. Да, именно так. Купить квартиру. Но не для проживания, а для сдачи в аренду. Через некоторое время купить еще одну. Причем покупать стоит обязательно «однушки»: их легче сдать в аренду, продать, а также они сильнее повышаются в цене. Через некоторое время, продав «инвестиционные» квартиры вы создадите коммерческое помещение. А многолетний опыт сдачи квартир в аренду окажется серьезным подспорьем в новой деятельности.

Из выпуска от 24-07-2014


Subscribe

  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 0 comments